• 鳥栖の隠れ肥満

人と逆をいく不動産投資


不動産に関わるものとして、空前絶後の好景気に思うこと。

それは、「投資は人の逆を行動すべし」です。

日銀の金融緩和、日銀当座預金の一部マイナス金利、0.1%を割る10年物国債によって、市場にはお金が余ってしまっている時代。景気の先行き不透明感がいっそう需要を押し下げ、銀行も融資先に困っている状況で、不動産購入資金への融資が、過去に例がないほど受けやすくなっています。

しかしながら、多くの投資家様が感じられているとおり「物件がない」状態となっております。

上記の資金調達条件の向上を受けて、不動産は売り手市場化している事が主な要因と推測します。

不動産バブルの再来かと危惧する人もいますが、当時と違って現時点で「土地神話」「不動産神話」を信じる人はおらず、バブルの再来は「ない」と私は断言します。

バブル崩壊当時、不動産投資はインカムゲイン(orローン返済後のインカムロス)を軽視し、「将来の値上がり」つまりキャピタルゲインを期待して行われていました。

結果、収益性を無視して建てられた多くの投資物件は、不良債権化してしまいました。

先に「投資は人の逆を行動すべし」と書きましたが、一つは売却のご提案。もう一つは「家賃の値上げ」のご提案をオーナー様にご提案していきたいと思っております。

「そんなバカな」「空室期間のロスはどうするんだ」と同業者からもお叱りを受けそうですが、大真面目に私は考えております。

前回の投稿でも書きましたが、適正な家賃を決定するのは「お部屋探しをされる方の価値観」です。

しかしながら、多くの物件は魅力を正しくアピールできていないか、見当違いの部分を魅力としてアピールしてしまっていると私は感じています。

例えば、古くなってしまったアパート。

「古いから、賃料を相場よりも下げて募集する」

これは間違ったアピールの典型です。

築年数が経つと、魅力は半減します。さらに減価償却に余裕がなくなり『デットクロス』と呼ばれる、収益以上に税金を取られる状態になっていることもしばしばです。

そんな時、わざわざ賃料を下げるのではなく、一括償却できる範囲内で設備をグレードアップするとどうなるでしょう。

半減した魅力は、輝きを取り戻し賃料を維持もしくは向上させることができるのではないでしょうか。

さらに、それは売却時の利回りが高まるということに繋がります。。

’89の不動産バブルの時、インカムロスさえもキャピタルゲインが利益を穴埋めしていました。

つまり高く売る事こそが空室期間のロスさえもカバーして利益をもたらしてくれるのです。

「賃料を下げないこと」

入居者様に賃料値下げ以上の感動と充実した生活をご提供できたら最高だと私は思います。


6回の閲覧

copyright (c) 2016 株式会社アクト不動産